Распечатывая хутор
Бутырский хутор превратился из чисто сельскохозяйственной территории, какой он был на рубеже XIX и XX веков, в замкнутый район с огромной “промкой” к концу 1960-х. Зона послевоенной жилой застройки, как и во многих других местах Москвы, делилась на мелкие 5-7-10-этажные микрорайоны-кварталы: №78 (в треугольнике улиц Яблочкова, Милашенкова и Фонвизина), №79-79А (между Яблочкова, Фонвизина, Добролюбова и Гончарова), №80 (между Яблочкова, Гончарова, Добролюбова, Руставели), №81 (в треугольнике Добролюбова, Огородного проезда и Руставели) и так далее.
В новых домах, появляющихся на месте пустырей и бараков, селились в основном сотрудники близлежащих предприятий. Промышленность группировалась вокруг Огородного проезда (фабрика-химчистка “Чайка”, пивзавод, мясокомбинат, хладокомбинат №9, “Асфальтобетон”, Молмаш, молочный комбинат, заводы напитков, бараночных изделий, плавленых сырков – и это ещё не полный перечень) и южнее (заводы “Станколит”, “Борец” и другие). Но бывший ведомственный жилфонд постепенно старел – вместе с угасанием российской промышленности в 1990-х (вкратце это описано в заметке “10 исторических фактов о Бутырском хуторе”).
Масштаб проблем с жилфондом хутора – или размах реновации по-лужковски, это как посмотреть, – хорошо иллюстрирует программа комплексного развития территории Бутырского района, принятая на рубеже “нулевых” и “десятых” на основе проектов планировки территории образца 2006-2007 годов. В ней ставилась задача провести реконструкцию застройки между улицами Яблочкова, Милашенкова, Добролюбова и Руставели: снести 47 жилых домов из 123, в основном морально и физически устаревшие “хрущёвки”, построив на освободившихся площадках новые современные дома.
Процесс реновации при Юрии Лужкове пошёл только в 78-м микрорайоне: там к 2011 году удалось снести 14 домов и построить пять новых. Оставалось ещё 13 “хрущёвок” под снос, и шесть домов – в очереди на возведение (в проекте планировки территории микрорайона редакции 2019 года предлагается снести 11 домов, построив на их месте шесть новых). В 80-м микрорайоне снесли лишь один дом, по ул. Руставели, 3 корпус 4 – да и то потому, что в нём взорвался газ, а его соседи, другие корпуса “красных домов”, построенных военнопленными немцами, после протестов местных жителей были признаны объектами культурного наследия.
Кроме того, на пересечении улиц Фонвизина и Добролюбова мог бы появиться настоящий небоскрёб – в рамках амбициозной программы “Новое кольцо Москвы”, с помощью которой мэрия при Юрии Лужкове хотела к 2013 году стимулировать частных инвесторов построить не менее 60 высотных зданий различного назначения между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Программа стартовала в 1999-м, одновременно с реновацией, но из-за финансовых проблем шла с трудом и была свёрнута, не достигнув первоначально запланированных показателей. Столицу в итоге украсили (или изуродовали, здесь мнения разнятся) чуть более десятка высоток. Жилого небоскрёба в Бутырском районе среди них не оказалось.
Новый градоначальник Сергей Собянин, подняв на знамя слово “реновация” в 2017-м, подошёл к ней по-своему. При Юрии Лужкове решение о сносе домов по реновации и переселении жителей в новые дома в том же районе принимались исходя из анализа недостатков строительных серий и конкретных домов. При Сергее Собянине за основу был взят географический принцип: что реновация, что комплексное развитие территории (КРТ) теперь приходят на участки, способные, освобождённые от прежних объектов, принести существенную коммерческую выгоду.
Потенциал Бутырского хутора с этой точки зрения огромен, поскольку сюда, в ранее замкнутый мирок недалеко от центра, но без особой возможности транзита, уже пришло обычное метро – станции Люблинско-Дмитровской линии открылись в 2016-м – и наземное – линия МЦД-3 заработала в 2023-м, – а в скором времени грозят прийти и большие автомагистрали (см. “Бутырский хутор: прорыв из “железного треугольника””). Так что власти вкупе с крупными девелоперами наконец-то за него взялись.
Жилфонд под снос
Приоритеты государственной жилой застройки (в данном случае – от работающего с 2012 года казённого предприятия “Управление гражданского строительства”) давно очерчены – всё той же программой реновации. Согласно принятым в 2017 году нормативно-правовым актам, по данным “Реновация в Москве”, под снос и переселение в три волны до 2030 года в Бутырском районе должны попасть 27 домов.
Из них два – по улице Гончарова (№1/6 и №17Б), три – по проезду Добролюбова (№5, №5А и №7), два – по улице Добролюбова (№20 и №25), пять – по улице Милашенкова (№11 к. 1, №11 к. 2, №13 к. 1, №13 к. 2 и №13 к. 3), два – по Огородному проезду (№21А к.А и №21А к.Б), пять – по улице Руставели (№3 к. 2, №3 к. 3, №3 к. 6, №4 к. 2 и №6А к. 2), два – по улице Фонвизина (№6 и №8), и шесть – по улице Яблочкова (№24 к. 2, №24 к. 1, №26 к. 1, №26 к. 2, №28 к. 1 и №28 к. 2).
К лету 2023 года предварительный итог реновации по-собянински в Бутырском хуторе таков. Жителей двух снесённых пятиэтажек, по ул. Яблочкова 28, к. 1 и к. 2, заселяют в первый дом, построенный по программе в 2021 году – 19-этажку на 257 квартир по ул. Фонвизина, 7А. Согласно первоначальному графику, люди должны получить новое жильё до конца 2024 года. На этом позитивные реновационные перемены для микрорайона фактически закончились.
Правда, на месте снесённых вышеупомянутых домов по Яблочкова строят 24-этажный новый дом с адресом Яблочкова, з/у 26А (вл. 26-28) – на 182 квартиры. Срок сдачи – 2025 год. Также возводят новостройку на Милашенкова ул., вл. 7/3 (вл. 7, корп. 3) – это 25-этажка на 255 квартир. Срок сдачи – 2023 год. В 2020 году среди стартовых площадок назывался также участок по адресу ул. Руставели, вл. 3, к. 4 – как раз на месте снесённого после взрыва газа одного из “красных” домов. Но сейчас никаких работ там не ведётся.
Жилфонд на вырост
Негосударственные застройщики действуют активнее. Первой в микрорайон с коммерческими проектами зашла компания “РГ-Девелопмент”, летом 2018 года получившая разрешение на строительство жилого комплекса на площадке по адресу Огородный проезд, владение 20. Заключение о соответствии построенного объекта было получено в феврале 2021-го. ЖК представляет из себя четыре 23-этажных корпуса на 792 квартиры, объединенных общим закрытым двором. Он получил название “Фонвизинский” и адрес по ул. Фонвизина, 18. В нескольких десятках метров от новых домов – вход в остановочный павильон монорельса. В 350 метрах – станция метро Фонвизинская.
Примечательно, что когда мэрия Москвы своим постановлением от 15 ноября 2016 года утверждала проект планировки территории участка, на котором позже появился ЖК “Фонвизинский”, объектов предполагалось построить два – и в два этапа. Первый этап – это жилой комплекс с подземным паркингом. Он благополучно появился. А второй – “многоярусный паркинг со встроенными объектами общественного назначения” на 444 места. На радость автомобилистам, которым стало бы гораздо проще пересаживаться с личного автотранспорта на общественный – на монорельс и недавно появившееся в Бутырском хуторе метро.
Общая площадь паркинга должна была составить 18,5 тыс. кв. м. Для его строительства предлагалось снести административно-складское здание по адресу улица Милашенкова, 8А, строение 2, а для освободившегося участка площадью 0,44 га установить вид разрешённого использования “предпринимательство”. Но никакого многоуровневого паркинга на этом месте, увы, уже не появится. Как стало известно в начале августа 2023 года, на участке, освобождённом от административно-складского здания, компания, связанная с городскими властями, построит жилую 28-этажку со встроенным МФЦ. А рядом, через десяток метров, обещают вскоре демонтировать недострой от МЧС, “украшающий” улицу Милашенкова с начала 2010-х, и построить на этом месте – что бы вы думали? Ещё один ЖК с подземным паркингом.
Как видно из этого примера, борьба за гектары, пригодные под жилую застройку в Бутырском хуторе, разворачивается нешуточная. И понятно, почему: вслед за “РГ-Девелопмент” в “промку” по Огородному потянулись крупные имена, а значит, и большие деньги.
В январе 2021-го один из крупнейших застройщиков Москвы, MR Group, выкупает 1,8 га земли по адресу Огородный проезд, владение 2 – землю контролировала структура обанкротившегося завода “Асфальтобетон”. В сентябре этого же года застройщик берёт участок на другом конце проезда, 6,6 га по адресу Огородный проезд, 20 – на стыке Огородного проезда и улицы Добролюбова, по соседству с ЖК “Фонвизинский”. Землю продал АО “Останкинский пивоваренный завод”, также уже не функционирующий. MR Group специализируется на строительстве жилья бизнес-класса, но ещё – на подготовке и перепродаже участков под ЖК другим застройщикам. Как покажет будущее, именно второй вариант группа и выберет.
Тем временем южнее, в квартале, ограниченном улицами Руставели, Добролюбова, проездами Добролюбова и Огородным, уже кипят работы другого девелопера, застройщика №1 в России – группы компаний “ПИК”. Проект планировки территории и межевания участков охватил большую часть квартала – почти 9 га земли. Эти площади ранее занимали ОАО “Останкинский молочный комбинат” и ОАО “Останкинский завод напитков”. В 2019 году разрешение построить на этом месте почти 400 тыс. кв. м жилья получила Capital Group, один из крупнейших застройщиков премиального жилья в столице. Год спустя ПИК объявил, что выступит fee-девелопером (то есть внешним для инвестора девелопером, работающим за вознаграждение), для чего два строительных гиганта основали совместное предприятие, ООО “Специализированный застройщик ПЛАМ”.
ПИК часто выступает партнёром Capital Group в проектах комфорт-класса, к которому отнесён и ЖК на месте бывшего молокозавода, получивший название “Руставели 14” – по имени одной из главных и старых улиц современного Бутырского хутора. В июле 2023 года первый 32-этажный корпус ЖК был введён в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: ул. Руставели, 16, корпус 2. Второй корпус первой очереди, бывший 1.3, под адресом ул. Руставели, 14, введён в октябре 2023-го, третий – в конце декабря 2023-го. Все три будут объединены общими закрытыми дворами и подземной парковкой. Всего застройщик обещает возвести в квартале 18 корпусов переменной этажности, к которым должны прилагаться школа и детский сад на 1,1 тыс. мест.
Одновременно площадка бывшего Московского хладокомбината №9 постепенно превращается в бизнес-парк класса А – под названием Ostankino Business Park. Это шесть 12-этажных офисных зданий общей площадью 133,5 тыс. кв. м. Один из корпусов бизнес-парка, пятый, в марте 2023-го целиком выкупила под свою штаб-квартиру IT-группа “Астра”. Окончание стройки, по последним данным Mos.ru, намечено на 2025 год. Застройщик – ГК “Пионер”, ранее известная в основном своими жилыми кварталами премиум-класса, апарт-отелями и технопарками.
К концу 2022 года от обоих участков в Огородном проезде, так и не начав на них работы, избавляется MR Group. Тот, что ближе к метро “Фонвизинская”, выкупает уральская девелоперская компания “Брусника”. MR Group анонсировала строительство на этом месте ЖК “Оливия” – из четырех башен от 28 до 57 этажей, с подземным паркингом, двором-садом и “собственным образовательным кластером”. Но дальше анонса и сайта проекта дело не пошло. Название “квартала бизнес-класса с камерной атмосферой” по версии “Брусники” теперь – “Огородный 20”. Разрешение на строительство первой очереди получено в начале 2024 года.
“Брусника”, кстати, начала экспансию в центр страны с Подмосковья. ЖК “Первый квартал” достраивается, как сообщает будущим покупателям сама компания, в городе Видное, расположенном на автотрассе “Дон” недалеко от МКАДа. Сайты с обзорами жилья определяют локацию проекта чуть-чуть поскромнее: деревня Сапроново Ленинского района. Первые четыре корпуса сданы в 2019-2023 годах, пятый поспеет к 1-му кварталу 2025-го.
Чуть ранее сделку по приобретению у MR Group участков, которые когда-то занимал “Асфальтобетон”, закрывает столичный застройщик “СМУ-6 Инвестиции”. Компания берёт паузу на несколько месяцев, чтобы затем объявить одновременно и о ребрендинге – в Upside Development, – и о старте строительства целого квартала жилых небоскрёбов, который получил название Upside Towers. Разрешение на строительство уже второй очереди небоскрёбов Upside Towers получено в начале 2024 года, первая вовсю строится.
В декабре 2023 года на ещё один кусочек промзоны “Огородный проезд”, состоящий из трёх несмежных земельных участков в двух районах, Бутырском и Марьина Роща, заходит девелоперский концерн “КРОСТ”. Один из участков вплотную примыкает к территории ЖК “Руставели, 14” и находится “через дорогу” от будущего Upside Towers. Детали проекта появляются в начале 2024-го, когда инвестор подписывает с мэрией договор о редевелопменте. На месте “устаревших складов” должны появиться 30 тыс. кв. м жилья по реновации и более 160 тыс. кв. м нежилой застройки – базы для дорожников и коммунальщиков, коммерческая недвижимость, в том числе гостиница (или комплекс апартаментов), а также, например, храм, скалолазный центр и ФОК.
Уже анонсированные девелоперские проекты по Огородному проезду позиционируются как “Северо-Восточный Сити” – альтернатива деловому центру “Москва-Сити” на Пресненской набережной. Судя по неофициальным рендерам, просачивающимся в СМИ, зрелище может выйти внушительное: настоящий лес из стеклянно-бетонных башен с видом на Останкинскую телебашню и близлежащие парки. Впрочем, как не зря напоминает портал The Moscow City, комплекс “Москва-Сити” строится фактически с 1990-х – и продолжает расти, меняясь на ходу. Поэтому о том, какой в действительности лет через десять станет местность бывшей промзоны “Огородный проезд”, сейчас не скажут ни один пресс-релиз и ни один рекламный буклет.
Продолжение следует: в следующей части обзора – о других участках КРТ в Бутырском районе (на перспективу).